Quase toda discussão sobre rentabilidade de temporada trava no vocabulário. Alguém diz que "a ocupação está em 70%" e outro responde que "o RevPAR caiu" — e as duas frases podem ser verdadeiras ao mesmo tempo, descrevendo o mesmo imóvel. Este glossário existe para resolver isso.
Taxa de ocupação
É o percentual de noites vendidas em relação às noites disponíveis.
Ocupação (%) = (noites reservadas ÷ noites disponíveis) × 100
Um imóvel com 219 noites reservadas em 365 disponíveis tem 60% de ocupação. Simples — mas o denominador é onde mora a armadilha. Se você bloqueou 30 noites para uso próprio ou reforma, essas noites não estavam disponíveis para venda. Contá-las derruba artificialmente o indicador e faz você achar que tem um problema de demanda quando na verdade tem um problema de disponibilidade.
O erro comum: tratar ocupação como objetivo. Ocupação de 95% quase sempre significa que o preço está baixo demais. Ninguém enche o imóvel o ano inteiro cobrando caro.
ADR — diária média
Average Daily Rate, ou diária média efetivamente praticada.
ADR = receita de hospedagem ÷ noites reservadas
Repare que o denominador são as noites reservadas, não as disponíveis. O ADR ignora completamente as noites vazias — ele responde "quanto eu consegui cobrar quando consegui vender", e nada mais.
No cenário padrão da calculadora, R$ 99.346,90 de receita divididos por 219 noites vendidas dão um ADR de R$ 453,64. Note que esse número não aparece em nenhum dos sliders: ele emerge da mistura entre diárias de baixa, média, alta e datas de evento.
O erro comum: incluir a taxa de limpeza no cálculo. Isso infla o ADR e inviabiliza qualquer comparação com concorrentes, que provavelmente não fazem o mesmo.
RevPAR — receita por diária disponível
Revenue Per Available Room — a métrica que junta preço e ocupação em um número só, e por isso a mais útil das três.
RevPAR = ADR × taxa de ocupação
ou, o que dá no mesmo: RevPAR = receita total ÷ noites disponíveis
Por que ela importa: ADR e ocupação puxam em direções opostas. Baixar o preço sobe a ocupação; subir o preço derruba a ocupação. Olhar só um dos dois leva a decisões ruins. O RevPAR mostra o efeito líquido.
| Estratégia | Ocupação | ADR | RevPAR | Receita anual |
|---|---|---|---|---|
| Preço agressivo | 85% | R$ 280 | R$ 238 | R$ 86.870 |
| Equilibrada | 60% | R$ 454 | R$ 272 | R$ 99.347 |
| Preço premium | 38% | R$ 660 | R$ 251 | R$ 91.542 |
A estratégia agressiva ganha em ocupação. A premium ganha em ADR. Nenhuma das duas ganha em receita. E há um detalhe que a tabela não mostra: a estratégia agressiva gera muito mais reservas, e portanto muito mais faxinas, mais desgaste e mais trabalho de gestão para entregar um resultado pior.
LOS — duração média da estadia
Length of Stay, em noites por reserva. É uma métrica de custo disfarçada de métrica de demanda.
LOS = noites reservadas ÷ número de reservas
Com 219 noites vendidas e LOS de 3 noites, você recebe 73 grupos de hóspedes por ano — logo, 73 faxinas. Se o LOS subir para 5 noites, caem para 44 faxinas. Com uma limpeza a R$ 110, isso são R$ 3.190 a menos de custo no ano, sem vender uma única noite a mais.
É por isso que a calculadora pede a estadia média: ela é o que transforma dias ocupados em número de faxinas.
Lead time — antecedência da reserva
Quantos dias, em média, separam a data da reserva da data do check-in. Não entra na conta de rentabilidade, mas define o seu calendário de ajuste de preço: se as reservas costumam entrar com 60 dias de antecedência, ajustar a diária da alta temporada com 15 dias de antecedência é chegar tarde — o inventário já foi vendido pelo preço antigo.
Margem líquida
O percentual da receita bruta que efetivamente vira lucro.
Margem líquida (%) = (lucro líquido ÷ receita bruta) × 100
É a métrica que fecha a conta, e a única que responde "vale a pena?". Todas as anteriores medem receita; só esta desconta taxa de plataforma, limpeza, condomínio, utilidades, manutenção e imposto. Uma faixa de 25% a 45% é o território comum no Brasil, com gestão própria puxando para cima e gestão terceirizada puxando para baixo.
Como as métricas se encaixam
| Métrica | Responde | Denominador |
|---|---|---|
| Ocupação | Quanto do calendário eu vendi? | Noites disponíveis |
| ADR | Quanto cobrei quando vendi? | Noites reservadas |
| RevPAR | Quanto rendeu cada noite do calendário? | Noites disponíveis |
| LOS | Quanto custa operar essa receita? | Número de reservas |
| Margem líquida | Quanto sobrou pra mim? | Receita bruta |
Na prática, a sequência de análise que funciona é: use o RevPAR para escolher a estratégia de preço, o LOS para entender o custo de operar essa estratégia, e a margem líquida para decidir se o negócio inteiro faz sentido.
Veja essas métricas com os números do seu imóvel
A calculadora devolve ADR, margem líquida e o resultado por temporada — sem cadastro.
Abrir a calculadoraPerguntas frequentes
Qual a diferença entre ADR e RevPAR?
O ADR mede o preço médio das diárias que você efetivamente vendeu, ignorando as noites vazias. O RevPAR distribui a receita por todas as noites disponíveis, ocupadas ou não. Por isso o RevPAR é sempre menor ou igual ao ADR, e é o indicador mais honesto para comparar dois imóveis ou duas estratégias de preço.
Como calcular a taxa de ocupação?
Divida o número de noites reservadas pelo número de noites que o imóvel esteve disponível para reserva, e multiplique por 100. O detalhe que muda o resultado é o denominador: se você bloqueou datas para uso próprio ou manutenção, essas noites não deveriam contar como disponíveis.
O que é LOS no aluguel por temporada?
LOS significa Length of Stay, ou duração média da estadia, em noites por reserva. É uma métrica de custo: quanto menor o LOS, mais reservas para preencher o mesmo número de noites, e portanto mais faxinas, mais trocas de enxoval e mais tempo de gestão.
A taxa de limpeza entra no cálculo do ADR?
Não deveria. O ADR mede o preço da hospedagem em si. Incluir a taxa de limpeza infla artificialmente o indicador e atrapalha a comparação com concorrentes, além de esconder o fato de que essa taxa cobre um custo real que sai do seu bolso.