Este texto é educacional e descreve as regras gerais da tributação de aluguel para pessoa física no Brasil. Ele não substitui um contador. Regras tributárias mudam, e a sua situação específica — número de imóveis, existência de CNPJ, natureza do serviço prestado, município — pode alterar completamente o enquadramento correto.
Quem paga, e como
Quando o seu hóspede é pessoa física — que é o caso na esmagadora maioria das reservas de temporada — a responsabilidade de apurar e recolher o imposto é sua, mês a mês, por meio do carnê-leão. A plataforma onde o imóvel está anunciado é uma intermediária; ela não retém imposto de renda no seu lugar, e o fato de ela ser uma empresa não transforma a operação em pagamento de pessoa jurídica.
O recolhimento é mensal, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento, por meio de DARF com o código do carnê-leão. Os valores recolhidos ao longo do ano são depois consolidados na Declaração de Ajuste Anual, onde pode haver imposto a pagar ou a restituir.
A alíquota é progressiva, não fixa
O carnê-leão usa a mesma tabela progressiva mensal do IRPF sobre salários: as primeiras faixas de rendimento são isentas ou tributadas a alíquotas menores, e só o que excede cada limite é tributado à alíquota seguinte, até o teto de 27,5%.
Isso tem duas consequências práticas que quase toda simulação ignora:
- A alíquota efetiva é sempre menor que a nominal. Alguém na faixa de 27,5% não paga 27,5% sobre tudo — paga esse percentual apenas sobre a parcela que excede o limite da faixa anterior.
- A sazonalidade importa. Como a apuração é mensal, um ano concentrado em poucos meses de alta temporada é tributado mais pesadamente do que a mesma receita distribuída uniformemente, porque os meses de pico caem em faixas mais altas.
O que pode ser deduzido — e o que não pode
Aqui está o ponto que mais gera erro. A legislação do imposto de renda admite deduzir do rendimento de aluguel apenas despesas ligadas diretamente ao imóvel e ao recebimento do aluguel, e somente quando o ônus é do locador:
| Despesa | Dedutível da base? | Observação |
|---|---|---|
| IPTU e taxas sobre o bem | Sim | Quando pagos pelo locador |
| Condomínio | Sim | Quando pagos pelo locador |
| Comissão de intermediação | Sim | Inclui a taxa de serviço da plataforma |
| Despesas de cobrança e recebimento | Sim | Ligadas à administração do aluguel |
| Faxina e lavanderia | Não | Custo real do negócio, mas fora da lista legal |
| Energia, água e internet | Não | Consumo, não tributo sobre o bem |
| Enxoval, mobília e amenities | Não | Tratados como bens, não despesa dedutível |
| Reformas e benfeitorias | Não | Podem compor o custo de aquisição para ganho de capital |
A calculadora deste site aplica o percentual de IRPF sobre o lucro econômico — receita menos todas as despesas operacionais, incluindo limpeza, utilidades e manutenção. Essa é a leitura correta para decidir se o negócio compensa, mas não é a base de cálculo fiscal: a base tributável real tende a ser maior, porque várias dessas despesas não são dedutíveis.
Na prática isso significa que o imposto efetivo pode ficar acima do simulado. Se você está no limite da viabilidade, considere isso uma margem de segurança a favor do conservadorismo — e leve os números ao seu contador antes de decidir.
Um exemplo numérico
Tomando o cenário padrão da calculadora, com receita bruta anual de R$ 99.346,90, veja como as duas bases divergem:
| Item | Base econômica | Base fiscal (aprox.) |
|---|---|---|
| Receita bruta | R$ 99.347 | R$ 99.347 |
| − Taxa da plataforma | R$ 14.902 | R$ 14.902 |
| − Condomínio + IPTU | R$ 10.800 | R$ 10.800 |
| − Limpeza | R$ 8.030 | — |
| − Utilidades | R$ 4.200 | — |
| − Manutenção | R$ 7.948 | — |
| Base de cálculo | R$ 53.467 | R$ 73.645 |
A diferença de aproximadamente R$ 20 mil na base é exatamente o conjunto de despesas reais que a legislação não admite deduzir. Ignorar isso na hora de projetar a rentabilidade produz um lucro líquido otimista demais.
E abrir uma empresa, compensa?
É a pergunta seguinte natural, e a resposta honesta é: depende demais para caber em um artigo. Alguns pontos que costumam orientar a conversa com o contador:
- MEI não é caminho para locação de imóvel próprio. A atividade não consta na lista de ocupações permitidas ao microempreendedor individual.
- Locação de imóvel próprio e prestação de serviço de hospedagem são coisas diferentes aos olhos do fisco. Oferecer limpeza periódica, recepção, roupa de cama e outros serviços pode caracterizar hospedagem, o que muda o enquadramento — e pode também atrair regras municipais próprias.
- O ponto de virada costuma ser volume. Com um imóvel, a estrutura de pessoa jurídica raramente compensa o custo de manutenção do CNPJ, contabilidade e obrigações acessórias. Com vários, a conta muda.
- A convenção do condomínio e a legislação municipal podem restringir ou proibir a locação por curta temporada, independentemente da questão tributária.
Simule com a alíquota do seu caso
O campo de IRPF vai de 0% a 27,5% — ajuste para a sua faixa e veja o impacto no lucro líquido.
Abrir a calculadoraPerguntas frequentes
Preciso pagar imposto sobre a renda do Airbnb?
Sim. Para pessoa física, o rendimento de aluguel recebido de outra pessoa física é tributado pelo carnê-leão, com recolhimento mensal e alíquota progressiva de 0% a 27,5%. O valor recolhido no ano é depois informado na Declaração de Ajuste Anual.
O que pode ser deduzido da base de cálculo do aluguel?
A legislação admite deduzir apenas despesas ligadas diretamente ao imóvel e ao recebimento do aluguel, quando o ônus é do locador: IPTU e taxas incidentes sobre o bem, condomínio, despesas de cobrança e a comissão de intermediação. Custos como enxoval, mobília, energia, internet e faxina não estão nessa lista, ainda que sejam despesas reais do negócio.
MEI pode alugar imóvel por temporada?
A locação de imóvel próprio não está entre as atividades permitidas ao MEI. Estruturas de pessoa jurídica para hospedagem existem, mas dependem da atividade efetivamente exercida, do enquadramento e do porte — é uma decisão que exige análise de um contador antes de qualquer abertura de CNPJ.
Qual a diferença entre carnê-leão e retenção na fonte?
Se quem paga o aluguel é pessoa física, como quase sempre acontece na temporada, a responsabilidade de apurar e recolher é sua, via carnê-leão mensal. Se quem paga é pessoa jurídica, o imposto é retido na fonte por ela. A plataforma de anúncios ser uma empresa não muda isso: o hóspede continua sendo o locatário.