Por que esta calculadora existe
Quase toda ferramenta de "quanto posso ganhar no Airbnb" na internet tem o mesmo desenho: pede seu endereço, mostra um número grande de receita bruta e conduz você para um teste gratuito de um software pago. O número é atraente porque não desconta nada.
O problema é que receita bruta não paga conta. Entre o que o hóspede paga e o que entra na sua conta bancária existem seis ou sete descontos, e alguns deles — condomínio, limpeza, gestão terceirizada — comem uma fatia que muda completamente a resposta sobre valer a pena ou não.
Esta calculadora foi feita para mostrar exatamente essa diferença, linha por linha, sem cadastro e sem funil de vendas no meio.
Como o cálculo funciona
O modelo é deliberadamente simples e auditável. Não há caixa-preta:
- A ocupação anual que você informa é multiplicada por 365, dando o número de diárias vendidas no ano.
- Dessas diárias, 17 são reservadas para datas de evento (Réveillon, Carnaval, feriados prolongados), mais as do evento personalizado que você definir.
- As diárias restantes são distribuídas entre alta, média e baixa temporada na proporção do tamanho de cada uma no calendário: 121, 91 e 153 dias.
- Cada bloco é multiplicado pela sua diária, gerando a receita bruta.
- Descontam-se taxa da plataforma, limpeza (rateada pela estadia média), gestão do anúncio, condomínio, IPTU, utilidades e manutenção.
- Sobre o lucro resultante aplica-se o imposto, chegando ao lucro líquido.
Todo esse cálculo acontece no seu navegador. Os números que você digita nunca saem do seu dispositivo — não existe servidor guardando simulações, como explico na Política de Privacidade.
Premissas declaradas — e onde o modelo aperta
Toda simulação simplifica a realidade. Prefiro dizer onde:
| Simplificação | Efeito no resultado |
|---|---|
| Ocupação distribuída proporcionalmente ao calendário, não à demanda real | Subestima a alta temporada, que na prática enche primeiro. Resultado tende ao conservador |
| IRPF aplicado sobre o lucro econômico | A base fiscal real é maior; o imposto efetivo pode ficar acima do simulado |
| Não inclui aquisição, financiamento nem montagem | Mede o resultado operacional, não o retorno sobre o capital investido |
| Não modela cancelamentos, danos ou inadimplência | Cenário levemente otimista no lado operacional |
| Valores iniciais são ponto de partida, não média de mercado | Precisam ser substituídos pelos números reais da sua região |
Ela não inventa dados de mercado. Não vai te dizer que a ocupação média da sua cidade é X% ou que a diária mediana é Y reais, porque eu não tenho essa base de dados. Ferramentas que informam esses números costumam ter uma operação de coleta atrás; as que informam sem ter, estão chutando.
Os números da sua região você levanta olhando anúncios comparáveis. A calculadora cuida da matemática depois disso.
Quem mantém
O site é mantido por uma pessoa física, de forma independente, sem investidores e sem vínculo com nenhuma plataforma de hospedagem. Não vendo software, curso, consultoria nem gestão de imóveis — o que remove qualquer incentivo para inflar os números projetados.
A manutenção é custeada pelos anúncios exibidos nas páginas. É o que permite manter a ferramenta gratuita e sem cadastro.
Sem vínculo com a Airbnb
Este site é independente e não possui qualquer relação, parceria ou afiliação com a Airbnb, Inc. A marca é citada de forma descritiva porque é a plataforma mais usada no aluguel por temporada — mas o modelo de cálculo serve igualmente para Booking, Vrbo, aluguel direto ou qualquer combinação delas.
Erros e sugestões
Se você encontrar um erro de cálculo, uma informação desatualizada ou tiver uma sugestão de melhoria, escreva. Correções entram rápido, e são a principal forma de a ferramenta melhorar.
Contato: denisgp1203@gmail.com — ou pela página de contato.
Rode os números do seu imóvel
Sem cadastro, sem e-mail, sem teste gratuito. Só a conta.
Abrir a calculadora